Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд Азербайджана (ИКГФ), образованный объединением двух специализированных структур, за последние годы превратился в один из ключевых инструментов государственной поддержки населения и бизнеса. Его деятельность напрямую влияет на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования, а через него — на социально-экономическую ситуацию в стране.

По данным фонда, с момента основания через уполномоченные банки выдано 55 018 ипотечных кредитов на общую сумму 3,57 млрд манатов. Кроме того, фонд предоставил гарантии по предпринимательским займам на 581 млн манатов, а в рамках программы аренды с последующим выкупом реализовано 7 776 квартир. Приведенные показатели иллюстрируют масштабы его работы, но за сухими цифрами скрывается сложная рыночная динамика, где льготное кредитование становится одновременно и поддержкой для граждан, и фактором роста цен.

Роль фонда на рынке жилья год от года усиливается, уверены в экспертных кругах, а главная причина этого заключается в стремительном росте цен на недвижимость, особенно в Баку, где стоимость квадратного метра продолжает расти почти непрерывно. Для большинства покупателей собственных накоплений уже недостаточно, и ипотека становится единственным способом приобрести жилье. При этом сокращение числа банков, готовых кредитовать ипотеку на собственные средства, усиливает зависимость рынка от ИКГФ.

Представители фонда подчеркивают, что его программы предлагают процентные ставки ниже рыночных, что делает их привлекательными для населения. Минимальная ставка по линии фонда одна из самых низких в СНГ, а максимальная по стандартной ипотеке не превышает 8%. При этом средняя ставка за последние три года составила 7,4%. Для сравнения, в России средняя ипотечная ставка сейчас на уровне порядка 13% (8% под госгарантии), а в Казахстане — 10,5%. Такой разрыв объясняет, почему выделенные фондом ресурсы расходуются банками практически мгновенно.

Однако у доступной ипотеки есть и обратная сторона: при ограниченном предложении жилья льготные кредиты стимулируют дополнительный спрос, что в условиях дефицита только разгоняет цены. Упомянутый эффект особенно заметен в столице, где цены на квартиры уже давно перешагнули психологические рубежи. Несмотря на низкие ставки, объем ипотечного финансирования в Азербайджане существенно уступает соседним странам. Например, в Грузии и Армении ипотека на душу населения превышает $1200, тогда как в Азербайджане — всего $255. При этом население нашей республики втрое больше, чем у соседей, но общий ипотечный портфель в 1,5–2 раза меньше. Доля ипотеки в банковском кредитном портфеле тоже ниже — 15,6% против 18,8% в Грузии и 21,8% в Армении.

Разрыв связан не только с масштабом финансирования, но и с его целевой направленностью. Льготные кредиты фонда доступны лишь отдельным социальным группам, что делает ипотеку скорее инструментом точечной поддержки, чем массовым рыночным продуктом. Сокращение долгосрочного кредитования за счет собственных средств банков — еще один фактор, ограничивающий рынок. В прошлом году Центробанк зафиксировал ужесточение условий по коммерческой ипотеке. Банки объясняли это ростом стоимости фондирования, усилением конкуренции, высокой ценой квадратного метра и требованиями к капиталу. На фоне этого условия фондовых программ оставались стабильными, что только усиливало их привлекательность.

В этой связи сложно не заметить структурные проблемы рынка. Нормативы Госкомитета градостроительства и архитектуры, введенные в 2018 году, снизили интерес застройщиков к проектам по сносу старого жилья и строительству на его месте новых домов, свидетельствуют специалисты рынка. В результате объемы нового строительства сократились, особенно в сегменте жилья эконом-класса.

До изменения правил в Баку ежегодно запускались десятки строительных проектов, а всего за несколько лет — около сотни. Теперь застройщики предпочитают возводить новые дома на свободных участках, а не заниматься трудоемким переселением жителей и сносом ветхих зданий. Сокращение предложения стало одной из причин скачка цен: в ряде районов столицы стоимость квадратного метра выросла с 1 200–1 300 до 2 000 – 3 000 манатов. 

Примечательно, что на этом фоне средний размер ипотечного кредита по линии фонда лишь чуть превышает 60 тыс. манатов. В условиях столичных цен этого хватает лишь на часть стоимости квартиры, поэтому покупатели вынуждены дополнять кредит собственными накоплениями или средствами от продажи другой недвижимости. Такой разрыв между ценами и объемом финансирования делает ипотеку важным, но далеко не универсальным инструментом решения жилищного вопроса. 

Одновременно ипотека через ИКГФ, в первую очередь, социально ориентированный механизм. Она поддерживает уязвимые категории граждан и отдельных специалистов, но не решает проблему доступности жилья для широких слоев населения. При этом высокий спрос на льготные кредиты при дефиците предложения продолжает подталкивать цены вверх, что создает замкнутый круг: чем доступнее кредит, тем дороже жилье, и тем выше снова становится порог оформления кредита. 

Т.САМОЙЛОВА