В марте этого года в соседней Грузии продажи новостроек упали на 50%. Произошло это, по мнению местных экспертов, из-за пересмотра условий выдачи ипотечных кредитов. Так, с 1 января 2019 года в Грузии изменились условия выдачи ипотечных кредитов. Если раньше в качестве первоначального взноса требовалось уплатить лишь 20% от стоимости квартиры, то теперь уже надо все 40%. Как итог - продажи упали. Эксперты считают, что по итогам года падение составит 25%. А это нанесет урон как местным застройщикам, так и финансовым организациям. Тем не менее, правительство считает данные меры необходимыми. По словам премьер-министра Грузии, ужесточение условий кредитования решит проблему «чрезмерной задолженности населения», и как следствие – поможет победить бедность. Некоторые же уверены, что подобные меры могут еще быть и инструментом давления на банки с целью принудить их понизить процентные ставки (с текущих 9-10%). 
Несмотря на соседство, экономики Грузии и Азербайджана друг с другом практически никак не связаны (разве что Грузия в некоторой степени зависит от SOCAR). Поэтому ожидать того, что падение ипотечного рынка в Грузии повлияет на Азербайджан - было бы глупо. Не неожиданно в июне объем выданных ипотечных кредитов в нашей стране по сравнению с маем сократился в 3 раза. Хотя это еще как-то можно было списать на падение деловой активности населения летом, но было непонятно, почему так много. К примеру, в 2018 году падение в июне составило лишь 4 млн. манатов. А тут 20,2 и 6,9 млн. манатов. Но тенденция продолжилась, и в июле составила 7,6 млн. манатов. Своего минимума данная ситуация достигла в августе 2019 года – 5 млн. манатов. В сентябре ситуация не слишком-то выправилась, и осталась на уровне 6 млн. манатов за месяц. Многие СМИ уже поспешили окрестить данное падение самым значительным в истории, но в реальности это не так. К примеру, в 2016 году всего за год было выдано 1,1 млн. манатов ипотечных кредитов (для сравнения, в декабре 2015 года – 6,8 млн. манатов). Но суть в том, что тогда причины такого падения были ясны – финансовый кризис 2015 года ударил по всей экономике, и кредиты стало брать не на что. На тот момент и рынок был не особо развит, максимумы были достигнуты в 2014 году, а в 2015 году просто продолжался по инерции и затих к концу года. 
А что же произошло в июне 2019 года? Ведь в 2017-2018-х годах ипотечный рынок рост довольно большими темпами. К примеру, в октябре 2010 года был зафиксирован показатель в 31,3 млн. манатов выданных ипотечных кредитов. А теперь за 9 месяцев 2019 года совокупный объем выданных ипотечных кредитов снизился на 35%. При этом особых изменений в среднем платеже (353,1 манатов), процентной ставке (6,48%) и даже времени погашения (281 месяц) не произошло. За это время даже не изменились правила выдачи ипотеки. Скорее наоборот увеличился объем вступления в эксплуатацию социального жилья. А почему же упало ипотечное кредитование?
В Азербайджане, а если быть точнее - в Баку, сложилась довольно катастрофическая ситуация с жильем. Население города растет довольно быстрыми темпами, а темпы строительства падают от года к году (в значительной степени не будь госзаказа, они бы упали еще сильнее). Иными словами, наблюдается кризисная ситуация: потребность довольно высока, предложение низкое. При этом, несмотря на высокую потребность, реальный спрос (то есть платежеспособная потребность) не так уж и высока. Даже по официальным данным мы видим большую разницу.
К примеру, по данным Государственного градостроительного комитета, население Баку растет на 67 тысяч человек в год в среднем (или 15 тысяч семей, то есть минимальная потребность в квартирах растет на 15 тысяч). Но по официальным данным, на конец 2011 года в Баку насчитывалось 624 тысяч квартир, и лишь к 2030 году ожидалось (при темпах 2011 года) увеличение данного фонда до 910,5 тысяч, то есть в среднем на 15 тысяч квартир в год. Но темпы додевальвационных лет давно исчезли. За 2016-2018 годы квартирный фонд город Баку вырос на 984 тысяч квадратных метров. А это если даже рассчитать из 12 квадратных метров на человека (стандарта советских времен) делает жилплощадь лишь для 82 тысяч человек. Стоит понимать, что в настоящее время в Баку 40,3 млн. квадратных метров квартирного фонда. Этого хватает из стандарта в 12 квадратных метров на человека на 3,3 млн. человек. При этом естественно, что мы уже давно не живем в Советское время, и в настоящее время в новостройках нет таких небольших квартир. Иными словами, немалая часть приезжего населения остается без квартир. Естественно они переселяются в Сумгайыт или Абшеронский район. Но и там весь квартирный фонд, учитывая те же стандарты, рассчитан лишь на 841 тыс. Только в одном Сумгайыте, наверное, сосредоточено до полумиллиона человек (а сюда стоит добавить многострадальный Хырдалан с поселками). 
Иными словами, потребность высокая и даже если бы у всех была возможность, в Баку наблюдался бы дефицит жилья. Но тут выясняется, что в первую очередь эта возможность должна быть. Так, даже в рамках социальной ипотеки гражданам в качестве первоначального взноса следует уплатить 10% от стоимости. Верно и то, что процентная ставка низка. Но в настоящее время в стране такая ситуация, что люди не в состоянии уплатить такие высокие ставки. Даже по продаже так называемого социального жилья, видно, что те, кто способен уплатить 10 тысяч манатов, могут купить квартиру. К примеру, в июле 2019 года на продажу были выставлены 253 квартиры в Ясамальском жилом комплексе. Из них были куплены 243 квартиры. При этом все они были куплены за свой счет, то есть не в рамках ипотеки. Даже из социального жилья за свой счет было приобретено 78% квартир. 
Иными словами, существующая в Азербайджане система социальной ипотеки и жилья никак не совмещается с реалиями страны. В стране существует довольно значительная группа людей, которые не в состоянии даже войти в социальную группу, которая имеет право претендовать на социальное жилье. Кстати и тут есть дискриминация, заключающаяся в том, что данные группы определены не по признаку дохода, а по каким-то косвенным признакам, которые никак не связаны с реальным состоянием дел (госслужащий, военнослужащие и т.п.). 
Одновременно стоит отметить один важный момент. Правительство заявляет, что доходы населения растут в 2-3 раза быстрее инфляции. Но это если принять за факт уровень инфляции в 2,3%. Но в реальности инфляция составляет 7,3% (согласно данным одного из НПО), а в таком случае доходы растут в 7 раз слабее роста инфляции. А в условиях сокращающегося госфинансирования ипотеки это никак не способствует росту интереса населения к ипотеке.


Т.МАШАЛЛЫ

.